فحص عقود ايجار الممتلكات العقارية

Checklist of real property lease
The real property lease checklist addresses some of the most common problems that arise when discussing the terms of a real estate lease. After you have reviewed that contract, you should be in a good position to understand the points to be examined in any real estate lease. Before signing a real estate lease, you should ask your lawyer to review it.
 The nature and duration of the lease. Define the term of the lease and when the tenant is entitled. Should the lease be a net lease? What are the duties of the lessor?
 Rental value. Make sure you specify the rent amount, the date of payment and the method of payment in the contract. If the tenant continues to occupy the property after the expiry of the lease period, what is the rent for that second period?

 Condition of changing prices. Since the vast majority of commercial leases contain the requirement to change rental rates, you must determine whether the price change is related to actual increases in operating costs or is linked to a certain percentage or number.
 Competition. In the case of a retail store lease, as a store in a shopping mall, restrictions may be placed on the right of the landlord to rent the adjacent shops to companies similar to the tenant company. Are the restrictions reasonable? What are the Tenant's rights in the event of the Lessor's breach of any restrictive clause, which would reduce the rent to the Tenant?
 Renewal. Is there an option for renewal, and what is the duration of each option? What is the rent for each renewal period? What should be done in the exercise of the renewal option?
 Sublease. Is the tenant entitled to rent the sub-property or transfer ownership of the lease to another person? What is required before the sublease leases the sub-tenant?
 Space. There can be a big difference between what the landlord sees as rentable square feet and what the landlord gets from an area that can be used from square feet. Designers and planners can often save costs by designing the facility to fit the space effectively. Therefore, the position of the building columns, windows and window supports can affect the tenant's total area requirements. Be sure to specify whether the lease contains an option for additional space. Is the tenant given the right to pre-emptive when additional space is available? Can other tenants be relocated when additional space is available so that the tenant's space is adjacent?
 Taxes and expenses. Select charge for real estate property taxes. If the tenant agrees to pay only the increases, is there a specific limit? Who bears the expenses of general services and maintenance? If the tenant is the one who will do it, does he have the freedom to contract with whom he wishes to provide these services, or should he obtain these services from the lessor or through him? Who is responsible for repairs or structural or unusual changes?
 Building. Does the landlord guarantee that the building conforms to all local regulations and laws, and does he undertake to compensate the tenant for correcting any violations of these regulations? Is the tenant entitled to inspect the building before the lease is executed and before the property is acquired? Are there suitable parking facilities and other transportation facilities?
 وثيقة وصف تجهيزات المبنى.  نادرًا ما يتسلم المستأجرون الرئيسيون المتجر بشرط 'كما هو'، سواءً أقديمًا كان المبنى أو جديدًا.  وتتم عملية تجهيز الأماكن المستأجرة بمواصفات يتفق عليها الطرفان بواسطة وثيقة وصف تجهيزات المبنى.  ووثيقة وصف تجهيزات المبنى هي عقد بين المالك والمستأجر يحدد ما يجب إنشاؤه ومن يتحمل نفقات ذلك وطريقة القيام به والجدول الزمني للإنهاء والمسؤول عن التأخيرات وتجاوز التكاليف وغير ذلك.
 التقسيم.  أي تقسيم ينطبق على المبنى، وهل يسمح بأن يستخدمه المستأجر كما يريد؟ وهل هناك شروط أو قيود على العقار؟  حقوق الارتفاق؟  ماذا عن حقوق الارتفاق التي يجب أن تتوفر لدى المستأجر في العقارات المجاورة حتى يتمكن من تحقيق الاستفادة الكاملة من العقار المستأجَر؟
 المسؤولية والتأمين.  من المسؤول عن تأمين المسؤولية، وما هي حدود ذلك؟  من الذي يتحمل مسؤولية التأمين ضد السرقة والحريق وغير ذلك من أشكال التأمين على الحوادث؟  وإلى أي مدى يعفي المؤجر أو المستأجر الطرف الآخر من مسؤولية الإصابات التي تلحق بالأشخاص أو العقارات؟ ينبغي للمستأجرين فحص أي شروط إعفاء من المسؤولية في عقد الإيجار بعناية كبيرة.   ففي الوقت الذي ربما يرغب فيه مستأجر في تعويض المالك عن الخسائر التي تسبب فيها، لا ترغب غالبية المستأجرين في إعفاء أحد الملاك من الضرر الذي تتسبب فيه أفعاله.   وينبغي أن يكون في تلك الشروط تعويضًا للمالك فقط عن الضرر الذي ألحقه المستأجر بالمساحة المستأجرة.
 حقوق المستأجر في «وقف العمليات التجارية داخل الأماكن المستأجَرة»  يخشى العديد من صغار المستأجرين داخل مراكز التسوق من أن تتوقف الأنشطة التجارية لدى أحد المستأجرين الرئيسيين أو من ألا يجدد عقد الإيجار.   وفي مناخ اقتصادي تطلب فيه المتاجر المشهورة متعددة الأقسام إشهار إفلاسها وغلق متاجرها، يمثل وقف العمليات التجارية داخل الأماكن المستأجرة مشكلةً حقيقيةً.  ولعل أحد الحلول الممكنة لذلك يكمن في التفاوض على بند يعطي المؤجر حق إغلاق متجره أو الحصول على تخفيض ملحوظ في قيمة الإيجار إذا كان مستأجر رئيسي أو عديد من صغار المستأجرين عرضةً لوقف العمليات التجارية داخل متاجرهم.  وعادةً ما يكون تحديد مساحة "المستأجر الرئيسي" أمرًا بسيطًا؛ وربما كان تحديد مساحات "المستأجرين الآخرين" مرتبطًا بالنسبة المئوية لإجمالي الأقدام المربعة التي يشغلها المستأجرون الآخرون كافةً.
 ملاءة المالك.  هل يقدر المؤجر على سداد رهن الأماكن المستأجرة؟  فعندما يصيب الكساد سوق العقارات، يعاني كثير من الملاك والمقاولين من مشكلات مالية قد تؤدي إلى نزع ملكية الأماكن المستأجرة.
 الهدم أو إجراءات نزع الملكية.  هل المؤجر مطالب بإعادة البناء إذا تعرض العقار للهدم، وماذا يعني "الهدم"؟  هل سيجري خفض قيمة الإيجار؟ وهل يجوز للمستأجر أن ينهي عقد الإيجار عقب الهدم الكلي أو الجزئي الخاص بالتحسينات؟  ما هي حقوق الأطراف جميعًا إذا جرى الاستيلاء على العقار عن طريق حق الاستيلاء العام؟
 فسخ العقد.  ما هي الالتزامات المفروضة على المستأجر فيما يخص حالة العقار في نهاية مدة الإيجار؟ هل تُستثنى حالات التمزق بالاستعمال العادية من التزام المستأجر بإعادة العقار في حالة جيدة؟
 سوء الاستخدام.  ترجع أسباب دعوى سوء الاستخدام إلى دعوى مطالبة يقدمها الملاك ضد المستأجرين لتعويضهم عن الخسائر الناتجة عن الاستخدام غير المناسب للعقار.  وبموجب قوانين بعض الدول، تظل دعوى المطالبة قائمةً بعد بيع العقار حتى يتمكن المالك السابق من استرداد الفارق بين القيمة السليمة وسعر البيع.  ولتجنب هذه النتيجة، يجوز أن ينص عقد الإيجار على أن يتنازل المالك عن أية دعاوى في حالة البيع.
 خيار الشراء.  هل يمنح عقد الإيجار المستأجر خيار شراء العقار المستأجَر؟  ما هو سعر الخيار، ومتى تجب ممارسة الخيار وكيف ذلك؟
 فترة السماح.  هل هناك فترات سماح افتراضية على قيمة الإيجار أو غيرها من الشروط المذكورة في عقد الإيجار؟  ما هي مُدد فترات السماح؟
 تنفيذ العقد.  هل جرى تحديد التعويضات لحالات خرق شروط عقد الإيجار المتعددة؟  ماذا عن أتعاب المحامي عن إجراءات تنفيذ شروط عقد الإيجار؟
 تاريخ بدء عقد الإيجار.  من المعتاد أن يبدأ عقد إيجار في تاريخ يقوم على بعض الأحداث الخارجية، مثل إكمال التحسينات أو على رحيل المستأجر الحالي.  فما أن جرى تحديد تاريخ البدء، ينبغي للأطراف أن توِقع ملحقًا تبين فيه هذا التاريخ بالإضافة إلى تاريخ البدء في دفع قيمة الإيجار.  فهذا من شأنه أن يمنع حدوث المشكلات التي ربما تنشأ في المستقبل، مثل تاريخ الانتهاء وفترات الأساس لتحديد زيادات تغيير الأسعار وقيمة الإيجار.  وينبغي السماح بالتحكيم من أجل فض أي نزاع، أو في حالة رفض أي طرف التوقيع على الملحق.  ولتجنب خطط التأخير، ينبغي الاستعانة بوسيلة بسيطة تتمثل في اشتراط دفع الطرف الخاسر لتكاليف التحكيم، بما في ذلك الرسوم القانونية.
 الإقرارات والضمانات.  قد يرغب المالك في أن يوافق المستأجر على التنازل عن أي ضمان ضمني أو على استلام الأماكن المستأجرة وفق قاعدة "كما-هي" دون أي إقرارات أو ضمانات من المالك فيما يخص حالتها أو تاريخها.  في كلتا الحالتين، سيمنع مثل هذا الشرط المستأجر من اعتبار المالك مسؤولاً عن الأضرار التي سببتها هذه القاعدة.  والمستأجر الذي لا يزال راغبًا في استئجار المساحة وفق هذه القاعدة ينبغي له على الأقل أن يطلب إقرارًا خاصًا من المالك فيما يخص أية مشكلة يعلم بها هذا المالك بالفعل، وأن يطلب من المالك إجراء اختبارات ما قبل الإيجار عن طريق خبير مستقل.
 قيود الاستخدام.  قد تؤدي طبيعة استخدام المستأجر للأماكن المستأجرة في المستقبل إلى أن يفرض المالك بعض القيود أو القواعد.  ويجري تطبيق ذلك على نحو خاص إذا كان المستخدم يخطط لاستخدام معدات أو مواد كيميائية تبعث ملوثات سامةً. 
 التحسينات.  قد يرغب المستأجر في إدخال "تحسينات" على الأماكن المستأجرة، وقد تكون هذه التحسينات ذات أهمية للمستأجر الحالي، لكنها عديمة الأهمية للمستأجرين المستقبليين.  حدد المدى الذي إليه يسمح المالك بإدخال تحسينات.
 حق الدخول.  قد تكون هناك مصلحة كبيرة لكل من المالك والمستأجر في السماح للمالك بدخول الأماكن المستأجرة وفق قاعدة "حسب الحاجة"، على الرغم من عدم ملائمة ذلك للمستأجر، حتى وإن كان من الضروري إغلاق المكان لإجراء إصلاحات.  ينبغي للمستأجر أن يتعاون في هذه المواقف.  وربما يجري التفكير في خفض قيمة الإيجار بسبب الإغلاق.
 تعيين التكلفة.  تتضمن إحدى المسائل الأخرى المدى الذي إليه يجور للملاك التعامل مع تكاليف الفحص الدوري والتغييرات التي تهدف إلى تصحيح المشكلات على أنها من تكاليف التشغيل.  ولا شك أن تركيب أجهزة التبريد والتدفئة أو تبديلها سيكون من التحسينات الأساسية.  وستكون تكاليف الصيانة، مثل تنظيف الفلاتر وتغييرها، من ضمن تكاليف التشغيل.  وقد لا يمكن وصف بعض التكاليف بوضوح، مثل تكاليف الفحص الدوري وتكاليف التعديلات البسيطة في الأجهزة.   فمن وجهة نظر المستأجر، ينبغي اعتبار العمل المجرى قبل الانتقال إلى الأماكن المستأجرة من تكاليف التشغيل.  أما تكاليف الفحص الدوري وتكاليف التعديلات البسيطة–التي يكون لها حد معين–فيمكن أن يقبلها المستأجر على أنها من تكاليف التشغيل.
 التقارير الحكومية.  وفقًا للعديد من القوانين المحلية والولائية والاتحادية، قد يكون الملاك والمستأجرون مطالبين بتقديم تقرير عن المخزون وعن استخدام مواد خطرة أو إطلاقها إلى إحدى الوكالات الحكومية.  وبموجب عقد الإيجار، ينبغي أن يوافق كل طرف على الامتثال لمثل هذه القوانين وعلى أن يقدم للطرف الآخر نسخةً من أي ملفات أو تقارير في غضون فترة معينة من تقديم الملفات.  ينبغي للمالك أيضًا، في غضون فترة معينة من تلقيه أية نسخة من ملف أو تقرير قدمه أي مستأجر آخر للمبنى، أن يوافق على أن يقدم للمستأجر نسخةً من ذلك الملف أو ذاك التقرير.
 الامتثال للقوانين.  قد يرغب المالك في أن يضيف شرطًا يلتزم المستأجر بموجبه بالامتثال لكل القوانين المحلية والولائية والاتحادية الحالية والمستقبلية، بما في ذلك القوانين البيئية المستقبلية التي تؤثر في الأماكن المستأجرة أو في عمل المستأجر أو في أي نشاط أو وضع يتضمن الأماكن المستأجرة؛ وكذلك بتغيير النشاط غير المطابق للقوانين أو تقليله أو وقفه؛ وبتركيب أجهزة ومعدات وأجهزة أمان للتحكم في التلوث وما شابه